Trong quá trình giao dịch mua bán chuyển nhượng sẽ có rất nhiều các tình huống xảy ra, đòi hỏi sale cần phải nắm chắc những kiến thức pháp lý và có những phương án xử lý chính xác, kịp thời để giao dịch diễn ra thuận lợi nhất. Sau đây là một số những trường hợp cụ thể:
Trường hợp 1: Chủ nhà
không vay – Khách mua không vay
Trong trường hợp này các
thủ tục sẽ diễn ra đơn giản và nhanh gọn nhất bởi vì chủ nhà đã có sẵn các giấy
tờ gốc của căn hộ và khách mua cũng có sẵn tài chính.
Chủ nhà và khách hàng sẽ
tiến hành các thủ tục theo đúng lịch hẹn đã được thống nhất trong hợp đồng đặt
cọc mua bán giữa 2 bên, nếu có thay đổi về thời gian thì các bên phải chủ động
trao đổi lại thông tin và xác nhận đồng ý việc thay đổi đó.
Thủ tục sang tên sẽ được
tiến hành tại văn phòng Công chứng, Bên bán sẽ bàn giao toàn bộ các giấy tờ của
căn hộ cho Bên mua. Bên mua sẽ thanh toán toàn bộ số tiền còn thiếu cho Bên
bán. Một trong hai bên sẽ thanh toán các khoản phí thuế cho Bên môi giới ngay
trong ngày công chứng theo đúng như hợp đồng tư vấn môi giới đã ký kết và ủy
quyền cho Bên môi giới để tiến hành các thủ tục tiếp theo.
Trường hợp 2: Căn hộ vay và tự làm thủ tục tất toán, khách mua không vay
Nếu chủ nhà vay ngân hàng thì các giấy tờ của
căn hộ sẽ do ngân hàng giữ, có thể là Hợp đồng mua bán căn hộ và các phụ lục đi
kèm hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt
là sổ đỏ).
Khi
chủ nhà tiến hành tất toán khoản vay thì tùy thuộc vào khoản thời gian vay và
khoảng thời gian hỗ trợ lãi suất mà chủ nhà có thể sẽ mất phí hoặc không mất
phí trả nợ trước hạn, phí này sẽ rơi vào 1% - 1.5% giá trị của khoản vay. Nếu
căn hộ vẫn đang trong thời gian hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư thì sẽ không mất
phí trả nợ trước hạn.
Đối
với căn hộ là HĐMB khi tất toán khoản vay với ngân hàng xong sẽ chưa thể nhận lại
giấy tờ căn hộ, thông thường là 1-2 ngày sau bởi vì giấy tờ căn hộ được lưu trữ
ở một kho riêng.
Sau
khi nhận giấy tờ gốc và biên bản tất toán từ ngân hàng chủ nhà sẽ lên trên chủ
đầu tư để lấy nốt 1 số giấy tờ gốc còn thiếu như: Biên bản bàn giao căn hộ, Phụ
lục điều chỉnh giá và diện tích, phụ lục điều chỉnh thông tin căn hộ và tiến
hành xin 2 loại giấy xác nhận bao gồm: xác nhận số tiền đã đóng và xác nhận
chưa làm sổ để tiến hành thủ tục chuyển nhượng.
Đối với căn hộ là Sổ đỏ khi
tiến hành thủ tục tất toán khoản vay với ngân hàng và nhận sổ đỏ thì sẽ phải lên sở tài nguyên để
làm thủ tục xóa thế chấp.
Nếu
căn hộ vay ngân hàng từ thời điểm đang là hợp đồng mua bán, sau đó làm sổ theo
đợt của chủ đầu tư và không đăng ký thế chấp bằng sổ đỏ thì không cần phải tiến
hành xóa thế chấp trên sở tài nguyên.
Khi
có đủ giấy tờ thì các bước tiếp theo sẽ tương tự như nội dung của Video trước.
Trường
hợp 3: Căn hộ vay, chủ nhà không tự tất toán được, khách không vay
Trường hợp chủ nhà vay ngân hàng nhưng
không tất toán được thì khách mua cần hỗ trợ chủ nhà 1 phần tiền hoặc toàn bộ số tiền của khoản vay để chủ nhà tất toán với ngân hàng. Việc này
có thể thực hiện thông HĐ đặt cọc dân sự trong đó có nêu các khoản tiền thanh
toán và mục đích của khoản tiền đó nếu 2 bên chủ nhà và khách hàng tin tưởng
nhau hoặc có thể thông qua đặt cọc vi bằng tại phòng công chứng và chủ nhà cầm
số tiền đó chủ động tất toán với ngân hàng.
Trường
hợp 04: Căn hộ không vay ngân hàng, khách mua vay ngân hàng
Khi
khách hàng vay ngân hàng sale cần phải nắm được thông tin về những ngân hàng
đang hỗ trợ vay để chủ động tư vấn và cung cấp những đầu mối liên hệ cho khách.
Khi căn hộ đang là HĐMB thì sẽ chỉ có một số ngân hàng hỗ trơ vay như: VP Bank,
Techcombank, MB Bank. Còn khi căn hộ có sổ đỏ thì đa phần các ngân hàng đều hỗ
trợ vay.
Trước
khi để cho 2 bên tiến hành thủ tục đặt cọc, sale cần phải trao đổi rõ với chủ
nhà và khách hàng về cách thức làm việc khi có thêm phía ngân hàng tham gia vào
giao dịch, thời gian thanh toán tiền, thời gian giải ngân tiền, lãi suất tương ứng
….
Thêm
một lưu ý nữa là hồ sơ vay của khách hàng phải được thẩm duyệt trước để tránh
những trường hợp không đủ điều kiện vay như không chứng minh được thu nhập, nợ
xấu … làm ảnh hưởng quyền lợi của 2 bên.
Khi
đặt cọc xong, chủ nhà sẽ hoàn thiện các loại giấy tờ gốc của căn hộ, khách mua
sẽ hoàn tất các thủ tục vay với bên ngân hàng.
Bên
mua và bên bán sẽ ký văn bản chuyển nhượng tại phòng công chứng, bên bán bàn
giao đầy đủ giấy tờ và bên mua bàn giao 1 phần tiền, phần còn lại sẽ do bên
phía ngân hàng giải ngân phong tỏa vào tài khoản của chủ nhà.
Việc
giải ngân phong tỏa có thể diễn ra trong ngày hoặc 1-2 ngày sau khi ký văn bản
chuyển nhượng, tùy thuộc vào cách làm việc của từng ngân hàng.
Hình
thức giải ngân của một số ngân hàng cũng có sự khác nhau, Ví dụ:
+
Ngân hàng Techcombank giải ngân ngay sau khi ký văn bản chuyển nhượng theo hình
thức giải ngân phong tỏa.
+
Ngân hàng MB Bank giải ngân sau khi bên bán hoặc bên mua hoàn thành xong nghĩa
vụ thuế đối với nhà nước.
Khoản tiền mà ngân hàng giải ngân phong tỏa chủ nhà sẽ được mở phong tỏa và có thể sử dụng được khi 2 bên hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, người mua có xác nhận chuyển nhượng hoặc Hợp đồng mua bán mới hoặc Sổ đỏ mang tên mình.
Trường
hợp 05: Căn hộ vay ngân hàng, không tự tất toán được, khách mua vay
Trong trường hợp này khách mua phải vay cùng hệ thống
ngân hàng nơi có khoản vay của chủ nhà và tiến hành thủ tục chuyển đổi khoản
vay. Bản chất của chuyển đổi khoản vay vẫn là chấm dứt khoản vay cũ của chủ nhà
và mở một khoản vay mới cho khách hàng. Từ lúc chuyển đổi khoản vay lãi suất sẽ
bắt đầu tính cho khách mua và vẫn được tính cho chủ nhà. Khoản lãi suất mà chủ
nhà phải chịu chỉ kết thúc khi hoàn thành xong thủ tục chuyển nhượng.
Thủ tục công chứng thông thường sẽ được tiến hành ở
ngân hàng nơi có khoản vay của chủ nhà, quy trình giao dịch và các lưu ý trong
quá trình làm việc cũng giống như trường hợp 04.
Trên đây là một số trường hợp cần lưu ý trong quá trình tiến hành thủ tục mua bán chuyển nhượng chung cư mà bất cứ sale nào cũng cần phải nắm được. Sẽ có rất nhiều các trường hợp phát sinh từ những tình huống cơ bản này và đòi hỏi sale phải chủ động tư duy để giải quyết. Chúc các bạn thành công.
Đăng nhận xét