Quy trình, thủ tục chuyển nhượng là cản trở tương đối lớn với các bạn môi giới bất động sản mới vào nghề, nó sẽ gây ra rất nhiều khó khăn trong việc tư vấn, trao đổi thông tin với chủ sở hữu bất động sản và cũng rất khó để có thể tạo niềm tin với khách hàng.
Mặt khác với góc độ của những khách hàng lần đầu
tiên mua căn hộ, họ sẽ có tâm lý hoang mang, do dự về vấn đề pháp lý căn hộ và
mức độ an toàn trong quy trình giao dịch.
Sau một thời gian làm việc và trải nghiệm tôi xin chia sẻ với các bạn:
Làm thế nào để chuyển nhượng mua bán căn hộ chung cư và quy trình thực
hiện cụ thể.
Trước khi vào tìm hiểu chúng ta cần biết được chuyển
nhượng căn hộ chung cư là gì:
Khi khách hàng mua căn hộ của chủ đầu tư sau đó có
nhu cầu bán lại căn hộ đó cho người khác thì hình thức này được gọi là chuyển
nhượng căn hộ. Chủ sở hữu căn hộ lúc này sẽ đóng vai trò là người bán, khách
hàng sẽ đóng vai trò là người mua.
Đối với phân khúc này, để đảm bảo tính công khai
minh bạch và đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan thường sẽ cần phải có thêm
1 bên thứ 3 là bên tư vấn dịch vụ môi giới, bên này sẽ có vai trò là người làm
chứng, tư vấn và hướng dẫn các thủ tục trong toàn bộ quá trình giao dịch.
Khi chủ đầu tư của một dự án bán một căn hộ cho
khách hàng thì việc ký kết sẽ được thực hiện bằng 01
văn bản được pháp luật công nhận đó là Hợp đồng mua bán. Trong hợp đồng mua bán này sẽ
thể hiện toàn bộ các thông tin liên quan đến bên
bán (cđt), bên mua, các điều khoản, quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc điểm của
căn hộ, trang thiết bị bàn giao
của căn hộ, ……
Người nước ngoài muốn mua căn hộ theo hình thức chuyển nhượng thì chỉ có thể mua từ người nước ngoài, không thể mua từ người việt nam. Đặc biệt với những người có quốc tịch Trung Quốc không thể mua căn hộ tại việt nam nếu trên hộ chiếu thể hiện đường lưỡi bò vì Vi phạm chủ quyền của Việt Nam.
Bên tư vấn dịch vụ môi giới sẽ có trách nhiệm xác
nhận tình trạng pháp lý của căn hộ hiện tại đang như thế nào như: có vay ngân
hàng không, có tất toán được không, đã đóng được bao nhiêu tiền, người đang trực
tiếp làm việc có phải chính chủ của căn hộ hay không, tình trạng hôn nhân đang
như thế nào ….
Bên tư vấn dịch vụ môi cũng cần phải trao đổi và
thống nhất giá mua bán chuyển nhượng giữa người mua và người bán, trao đổi toàn
bộ các khoản phí thuế liên quan đến giao dịch, thời gian thanh toán và cách thức
thanh toán. Đặc biệt là những căn hộ đang liên quan đến ngân hàng hoặc người
mua vay ngân hàng thì cần phải trao đổi rõ về các thông tin liên quan đến thời
gian giải ngân, thời gian phong tỏa bởi vì không phải người bán nào cũng đồng ý
với phương án thanh toán tiền của ngân hàng.
Các khoản phí thuế liên quan đến việc mua bán chuyển
nhượng thông thường sẽ bao gồm 03 loại phí như sau:
+ Phí tư vấn dịch vụ môi giới, phí này sẽ thanh
toán cho bên tư vấn dịch vụ môi giới. Khoản phí này thông thường sẽ từ 1% – 3%
tổng giá trị giao dịch đó.
+ Phí sang tên hay thuế thu nhập cá nhân. Đây là khoản
thuế mà bên bán phải có nghĩa vụ nộp cho nhà nước khi phát sinh giao dịch chuyển
nhượng. Khoản thuế này được tính trên 2% giá trị căn hộ đã thanh toán cho chủ đầu
tư theo đúng quy định tại thời điểm đó và cũng chính là giá trị chuyển nhương của
căn hộ theo văn bản chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật.
Ví dụ căn hộ chưa nhận nhà, mới đóng được 50% giá
trị căn hộ thì thuế thu nhập cá nhân sẽ là 2% của số tiền 50% đã đóng cho chủ đầu
tư.
Hoặc những căn hộ đang là HDMB và đã nhận bàn giao
nhà thì khoản thuế này sẽ được tính dựa trên số tiền 95% giá trị căn hộ đã đóng
cho chủ đầu tư.
Sẽ có một số những trường hợp giao dịch chuyển nhượng
được miễn thuế thu nhập cá nhân, trong đó có 02 trường hợp điển hình như sau:
TH1: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa
những người trong gia đình hoặc có cùng huyết thống như: giữa vợ với chồng, cha
mẹ đẻ với con đẻ - con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể,
ông bà nội ngoại với cháu, anh chị em ruột với nhau.
TH2: Thu nhập từ chuyển nhượng của cá nhân chỉ có
một bất động sản duy nhất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối thiểu 183
ngày và phải chuyển nhượng toàn bộ bất động sản đó.
+ Phí công chứng, đây là khoản phí để trả cho phòng
công chứng, tùy thuộc vào giá trị giao dịch của bất động sản mà các khoản phí
thuế này sẽ có các mức tính khác nhau theo quy định của nhà nước và của từng
phòng công chứng.
Khi người bán và người mua đã thống nhất với nhau
toàn bộ các thông tin trên thì các bên sẽ tiến hành thủ tục đặt cọc thiện chí bằng
hợp đồng đặt cọc dân sư, trong đó sẽ có các điều khoản quy định quyền, trách
nhiệm của các các bên, thời gian tiến hành các thủ tục tiếp theo, hình thức
thanh toán và số tiền cần phải thanh toán của mỗi thời điểm.
Có những trường hợp tại thời điểm giao dịch, căn hộ
chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư nên sau khi tiến hành thủ tục
đặt cọc thì cần phải hoàn thiện đầy đủ số tiền theo quy định tại thời điểm đó
thì mới có thể tiến hành được các thủ tục tiếp theo.
Trong quá trình tiến hành thủ tục chuyển nhượng cần
lưu ý việc lựa chọn phòng công chứng. Người mua nên chủ động lựa chọn phòng
công chứng hoặc có thể nên tham vấn từ bên tư vấn dịch vụ môi giới để đảm bảo
tính khách quan khi giao dịch và thuận lợi cho việc tiến hành thủ tục chuyển
nhượng. Bởi vì có thể nếu không may mắn và không kiểm tra thông tin pháp lý chắc
chắn thì hoàn toàn có thể sập bẫy của những đối tượng lừa đảo. Vậy nên ngoài việc
kiểm tra thông tin pháp lý căn hộ bằng những hình ảnh trực quan thực tế, thì
bên mua kết hợp với bên tư vấn dịch vụ môi giới là phải thông tin với phòng
công chứng uy tín để kiểm tra hồ sơ của căn hộ trên hệ thống để đảm bảo thông
tin xác thực nhất.
Trước khi tiến hành thủ tục
mua bán chuyển nhượng người bán
và người mua cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ cần thiết theo yêu cầu của phòng công chứng được luật
pháp Việt Nam quy định về chuyển nhượng mua bán căn hộ chung cư,
Giấy tờ căn hộ của người bán thông thường sẽ bao gồm:
+ Hợp đồng mua bán căn hộ và các phụ lục hợp đồng
đi kèm
+ Biên bản bàn giao căn hộ. Văn bản này thể hiện
diện tích thực tế của căn hộ theo đo đạc tại thời điểm bàn giao và nội thất căn
hộ theo hợp đồng mua bán quy định.
Với những căn hộ mà chủ sở hữu đã hoặc đang vay
ngân hàng thì tùy thuộc vào từng chủ đầu tư sẽ có các loại giấy tờ khác nhau,
ví dụ như đối với chủ đầu tư Vinhomes sẽ cần có thêm Bộ chi hộ bao gồm 7 loại
giấy tờ khác nhau, Bộ chi hộ sẽ thể hiện chính sách vay mà khách hàng được hưởng
tại thời điểm ký kết hợp đồng vay.
Ngoài những giấy tờ kể trên, người bán cần phải
đăng ký với chủ đầu tư để xin thêm một số loại giấy tờ sau đây và được cấp sau
thời gian từ 3 – 7 ngày, tùy từng chủ đầu tư. Có thể đăng ký online bằng việc gửi
email vào mail của chủ đầu tư, lấy số điện thoại đăng ký trên HĐMB để gọi lên tổng
đài hoặc trực tiếp lên văn phòng chủ đầu tư để đăng ký. Hai loại giấy tờ đó bao
gồm:
+ Biên bản tất toán nghĩa vụ tài chính với
chủ đầu tư. Văn bản này thể hiện việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với chủ
đầu tư theo quy định tại thời điểm nhận bàn giao nhà.
+ Giấy xác nhận thông tin chuyển tiền, văn
bản này thể hiện chính xác khoản tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư đến thời điểm
hiện tại. Số tiền này là thông tin thể hiện trong văn bản chuyển nhượng HĐMB,
thuế thu nhập cá nhân phát sinh trong quá trình giao dịch được tính dựa trên 2%
số tiền này.
+ Đơn xin xác nhận (V/v chưa nộp hồ sơ xin
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ đối với căn hộ đã bàn giao) hoặc Đơn
xin xác nhận (V/v chưa bàn giao căn hộ đối với căn hộ chưa nhận bàn giao). Đây là hai
loại văn bản thể hiện tình trạng pháp lý rõ ràng của căn hộ để có thể tiến hành
thủ tục chuyển nhượng.
Người bán cần chuẩn bị giấy tờ tùy thân bao gồm:
chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, sổ hộ khẩu, xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc
đăng ký kết hôn.
Tất cả các giấy tờ này cần phải trùng khớp thông
tin với nhau và với hợp đồng mua bán căn hộ khi ký kết với chủ đầu tư.
Những trường hợp mà người đứng tên trực tiếp trên
HĐMB không thể tiến hành thủ tục ký văn bản chuyển nhượng thì có thể ủy quyền
toàn phần cho cá nhân hoặc một cơ quan tổ chức khác thay người bán tiến hành
các thủ tục chuyển nhượng.
Nếu cá nhân nhận ủy quyền không nằm trong trường hợp
được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phần thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính 2 lần
(Đây là vấn đề tất cả các bên cần phải lưu ý bởi vì nó ảnh hưởng đến giá trị
giao dịch của căn hộ).
Người mua cần chuẩn bị chứng minh thư, sổ hộ khẩu.
Trong trường hợp mua bán chuyển nhượng căn hộ như này nếu bên mua đã đăng ký
kết hôn thì vẫn có thể đứng tên 1 người (vợ hoặc chồng)
trên văn bản chuyển nhượng căn hộ và không cần phải chuẩn bị giấy đăng ký kết hôn.
Nếu 02 vợ chồng muốn đứng tên trên văn bản chuyển
nhượng thì cần phải có giấy đăng ký kết hôn. Việc đứng tên trên văn bản chuyển nhượng
có thể là một hoặc nhiều người. Tuy nhiên cũng cần lưu ý khi đứng tên nhiều người
thì toàn bộ các thủ tục về sau này thì những người đó cũng sẽ cần phải có mặt đầy
đủ để thực hiện.
Đối với những trường hợp người mua vay ngân hàng thì cần phải có quyết định vay và giải ngân trước khi tiến hành thủ tục công chứng sang tên.
Sau khi hai bên đã chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ
thì sẽ cùng nhau ra văn phòng công chứng để tiến hành thủ tục mua
bán chuyển nhượng.
Các bên cần kiểm tra lại thật kỹ những thông tin
trong văn bản bản chuyển nhượng để tránh những sai sót và làm mất thời gian của
các bên sau này.
Tại phòng công chứng dưới sự chứng kiến của công
chứng viên, người bán và người mua sẽ cùng nhau ký, lăn tay trên văn bản chuyển
nhượng.
Trong thời gian đợi đóng
dấu của phòng công chứng, người bán sẽ bàn giao đầy đủ các giấy tờ của căn hộ
cho người mua theo Biên bản bàn giao đính kèm.
Bên mua cũng sẽ thanh
toán đầy đủ số tiền theo đúng như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc mà các bên
đã ký kết trước đó. Những trường hợp người mua vay ngân hàng thì thông thường
khoản tiền mà họ vay sẽ được ngân hàng giải ngân phong tỏa vào tài khoản của
người bán và bên bán sẽ có thể sử dụng được khoản tiền đó khi các thủ tục chuyển
nhượng căn hộ đã được hoàn tất, nghĩa là đã hoàn thành xong nghĩa vụ thuế với
nhà nước, xác nhận chuyển nhượng với chủ đầu tư và nhận giấy tờ mang tên người
mua.
Các khoản phí thuế liên
quan đến việc chuyển nhượng căn hộ cũng cần phải thanh toán cho các bên theo
đúng như thỏa thuận đã ký trước đó.
Khi đã hoàn thành xong các thủ tục công chứng sang
tên, phòng Công chứng sẽ xuất bản các loại giấy tờ sau:
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
Số lượng văn bản sẽ khác nhau tùy thuộc vào yêu
cầu của từng chủ đầu tư, ví dụ như Chủ đầu tư Vinhomes cần lưu 5 bộ văn bản
chuyển nhượng bản gốc, chủ đầu tư Vimefulland cần 03 bộ văn bản chuyển nhượng bản
gốc ….
+ Trong một số trường hợp người bán và người mua không
trực tiếp thực hiện tất cả các khâu trong quá trình giao dịch và ủy quyền cho
bên thứ ba thực hiện có thể là bên làm chứng hoặc giao dịch viên của ngân hàng
thì phòng công chứng sẽ xuất bản giấy ủy quyền để người này tiến hành thủ tục
thay cho chủ sở hữu.
Ngoài những giấy tờ gốc do phòng công chứng xuất bản
thì cần phải có thêm một số loại giấy tờ photo công chứng để thực hiện các bước
sau.
Bước
tiếp theo là thủ tục liên quan đến việc kê khai thuế và nộp thuế.
Thủ
tục kê khai thuế và nộp thuế sẽ được tiến hành tại Chi cục thuế của Quận
(Huyện) nơi có bất động sản đó.
Toàn
bộ hồ sơ khai thuế sẽ bao gồm:
+ Toàn bộ giấy tờ liên quan đến căn hộ mỗi loại một bản bản sao y công chứng
+ Toàn bộ giấy tờ tùy thân của bên bán và bên mua mỗi loại 1 bản sao y công
chứng.
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1 bản gốc
+ Giấy ủy quyền bản gốc (1 bản) – nếu có
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân 1 bản
Sau khi hồ sơ được tiếp nhận thì người kê khai thuế sẽ nhận giấy hẹn trả thông báo thuế sau thời gian từ 5 - 7 ngày làm việc (không tính T7 và CN)
Đến
ngày hẹn sẽ lấy thông báo thuế và nộp thuế tại điểm thu tiền thuế (thông thường
sẽ nằm ngay cạnh chi cục thuế). Người nộp thuế sẽ nhận về 1 thông báo thuế và 1
giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (hóa đơn đã nộp thuế) để làm căn cứ lên làm thủ tục xác nhận chuyển
nhượng trên CĐT.
Chú ý trong quá trình kê
khai thuế và nhận thông báo thuế thì cần phải mang chứng minh nhân dân hoặc căn
cước công dân đi để cơ quan thuế đối chiếu.
Khi đã hoàn thành xong nghĩa vụ nộp thuế thì bên mua và bên bán (hoặc người được ủy quyền) sẽ cùng lên chủ đầu tư để tiến hành xác nhận chuyển nhượng.
Hồ sơ lên chủ đầu tư bao gồm:
+
Toàn bộ giấy tờ gốc liên quan đến căn hộ
+
Toàn bộ các giấy tờ liên quan đến ngân hàng (nếu có)
+
Văn bản chuyển nhượng bản gốc
+
Giấy ủy quyền
+
Thông báo thuế và hóa đơn đã nộp thuế
+
Giấy tờ tùy thân của bên bán và bên mua bản sao y công chứng. Chú ý nên mang
theo bản gốc để đối chứng.
Đối
với mỗi chủ đầu tư sẽ yêu cầu số lượng giấy tờ khác nhau nên trước khi tiến
hành thủ tục này cần tìm hiểu kỹ quy định của chủ đầu tư.
Khi
tiến hành thủ tục xác nhận chuyển nhượng bên phía người bán cần phải thanh toán
đầy đủ các khoản nợ phí đối với ban quản lý.
Khi xác nhận chuyển nhượng xong, người mua sẽ được nhận lại văn bản chuyển nhượng có đóng dấu của chủ đầu tư, giấy xác nhận chuyển nhương do chủ đầu tư cấp hoặc hợp đồng mua bán mới mang tên người mua. Đến bước này là căn hộ đã hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của người mua.
Đăng nhận xét