Quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư có Sổ đỏ

Trường hợp thứ 02 là giao dịch chuyển nhượng căn hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ). Như các bạn thấy chuyển nhượng căn hộ trên HĐMB tương đối nhiều giấy tờ và các bước thực hiện. 

Ngược lại đối với căn hộ đã có sổ đỏ thì thủ tục đơn giản hơn rất nhiều. Toàn bộ các loại giấy tờ liên quan đến căn hộ đều được thay thế chỉ bằng 1 sổ đỏ bản gốc.

Khi đến đợt làm sổ Chủ đầu tư sẽ gửi email thông báo tới chủ sở hữu căn hộ để hoàn thiện thủ tục làm sổ đỏ. Có một số trường hợp chủ sở hữu căn hộ không làm sổ theo chủ đầu tư mà chủ động làm sổ ngoài thì cần nộp hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai tại quận (Huyện) nơi có bất động sản đó. Tuy nhiên trong trường hợp này còn tùy thuộc từng chủ đầu tư xem có đồng ý cho tự làm sổ hay không và cũng cần xác minh việc chắc chắn có làm được sổ hay không. Bởi vì khi rút hồ sơ để tự làm sổ đỏ thì chủ đầu tư sẽ không can thiệp vào việc này nữa.

Khi căn hộ đang ở trạng thái chuyển đổi từ HĐMB sang sổ đỏ, nghĩa là chờ ra sổ đỏ thì sẽ không thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng.

Trên sổ đỏ sẽ thể hiện toàn bộ các thông tin về thông tin cá nhân của chủ sở hữu, vị trí và diện tích thửa đất, vị trí và diện tích của căn hộ theo tim tường và thông thủy, loại hình sở hữu….

Cũng giống như căn hộ HĐMB, Để tiến hành thủ tục đặt cọc thiện chí căn hộ có sổ đỏ thì cũng cần phải xác minh tình trạng pháp lý của căn hộ hiện tại đang như thế nào.

Với những căn hộ có sổ đỏ mà đang vay ngân hàng thì khi tiến hành thủ tục tất toán khoản vay với ngân hàng, cần phải làm thêm thủ tục là xóa thế chấp trên sở tài nguyên. Thủ tục này thông thường sẽ mất 1-2 ngày chờ kết quả, nếu cần tiến hành thủ tục sớm thì cần trao đổi thêm với bên phía ngân hàng để có tác động và giải quyết sớm hơn.

Người bán và người mua đều cần chuẩn bị chứng minh thư, sổ hộ khẩu, xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc đăng ký kết của 02 vợ chồng.

Sau khi đầy đủ giấy tờ các bên sẽ tiến hành thủ tục công chứng sang tên tại phòng công chứng do bên mua và bên làm chứng chỉ định.

Tại đây bên mua sẽ bàn giao toàn bộ số tiền, bên bán sẽ bàn giao lại sổ đỏ bản gốc.

Đối với mỗi dự án, mỗi quận huyện sẽ có các mức tính thuế khác nhau và sẽ dựa trên những mức giá/m2 đất và giá/m2 nhà để tính giá trị của căn hộ.

Cùng có một số khu vực chi cục thuế rà soát và kiểm tra chặt vấn đề kê khai giá trị bất động sản thì có thể tính thuế dựa trên mức giá 20 – 25 triệu/m2 thông thủy.

Giá trị của căn hộ sẽ được thể hiện trong văn bản chuyển nhượng và sẽ là căn cứ để tính các khoản phí thuế sau này.

Khi tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng căn hộ xong, chủ bất động sản, người mua hoặc người được ủy quyền sẽ kê khai hồ sơ thuế và nộp thuế. Đối với căn hộ có sổ đỏ sẽ làm thủ tục tại bộ phân một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai của Quận (Huyện) nơi có bất động sản đó.

Như căn hộ đang là HĐMB chỉ có 1 loại thuế phát sinh là thuế thu nhập cá nhân thì căn hộ có sổ đỏ sẽ phát sinh nhiều hơn, cụ thể như sau:

+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khoản thuế phải nộp khi sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định theo luật Đất đai 2013.

+ Lệ phí trước bạ nhà đất là khoản phí mà người mua phải nộp cho cơ quan thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước khi đưa vào sử dụng. Lệ phí trước bạ được tính 0.5% giá trị của căn hộ theo văn bản chuyển nhượng.

+ Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phí thẩm định hồ sơ được tính 0.15% giá trị của căn hộ theo văn bản chuyển nhượng.

+ Phí đăng ký và biến động tài sản là khoản lệ phí thanh toán khi có sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính trước kia theo quy định của pháp luật, chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ cũng chính là một hình thức thay đổi thông tin đã đăng ký nên cần phải đóng khoản phí này. Khoản phí này được cố định là 990.000đ.

+ Phí làm sổ mới mang tên người mua sẽ ở mức 50.000đ nếu điều chỉnh thông tin của người mua ở trang 04 của sổ đỏ, 100.000đ nếu thay thông tin sổ mới hoàn toàn.

Tất cả các loại phí thuế nêu trên đều được kê khai qua bộ tờ khai của văn phòng đăng ký đất đai cấp kèm với các văn bản như: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (2 bộ gốc), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (1 bản gốc và 2 bản sao y có công chứng), giấy ủy quyền (trong trường hợp bên thứ 3 tiến hành thủ tục), giấy tờ tuỳ thân.

Thời gian hẹn trả thông báo thuế TNCN và lệ phí trước bạ là 13 ngày theo đúng luật của nhà nước.

Nhận được thông báo 2 loại thuế đó thì chủ nhà sẽ đi nộp thuế tại các điểm thu thuế của nhà nước, sau từ 5 đến 7 ngày tiếp theo thì văn phòng đăng ký đất đai mới trả sổ đỏ cho người mua. Thủ tục đóng các khoản phí khác và nhận sổ đỏ mới sẽ tiến hành tại văn phòng đăng ký đất đai, do số lượng người dân làm thủ tục sổ đỏ rất nhiều nên thời gian có thể kéo dài từ 17-25 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ thuế.

Đối với nhà thổ cư thì mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng sẽ tương tự như trường hợp thứ 2, tức là mua bán chuyển nhượng khi mảnh đất đó đã có sổ đỏ.

Trên đây là những nội dung hết sức cơ bản để các bạn có 1 cách nhìn tổng quan nhất để hoàn tất một giao dịch mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư.

Sẽ còn rất nhiều những vấn đề, các khía cạnh cần phải khai thác trong quá trình giao dịch chuyển nhượng mà tôi chưa thể trình bày hết ở đây. Mọi ý kiến thắc mắc bạn có thể để lại thông tin tại fanpage của Công ty. Chúc các bạn thành công.